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Je vous explique : La vente immobilière Sans_t12


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 Je vous explique : La vente immobilière

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Guy Lacombe
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MessageSujet: Je vous explique : La vente immobilière   Je vous explique : La vente immobilière EmptySam 9 Mar 2019 - 21:34

Yo les gars comme c'est mes partiels il faut que je révise et quel meilleur moyen de réviser que de restituer ce qu'on sait ! Je vais donc vous expliquer la vente immobilière ( si ça vous dérange pas Mdr ) comme je sais que ça peut intéresser quelques uns d'entre vous

D'abord la vente c'est le fait de transmettre la propriété d'un bien à autrui en contrepartie du paiement d'un prix. Ici dans la vente immobilière le bien est un bien immeuble c-a-d qu'on ne peut pas le déplacer comme on le souhaite.

Il faut aussi que je vous explique ce qu'est la propriété c'est l'adjonction de 3 caractères : 
- l'usus : le droit d'utiliser le bien
- le fructus : le droit d'en tirer les fruits
- l'abusus: le droit de jouir du bien de pouvoir par exemple le vendre

C'est pourquoi dans un usufruit ( usus+ fructus) on ne peut pas vendre le bien ! 

On peut devenir propriétaire par un achat mais aussi par accession. Je vous explique concrètement : Kevin a un terrain je construis une maison dessus. Qui est le propriétaire de la maison ? C'est Kevin car c'est lui qui a la propriété du sol ! 
Qu'est ce qu'il peut faire de la maison ? Si je suis de mauvaise foi ( c-a-d que je savais que le terrain appartenait à Kevin) il pourra soit détruire ma maison à mes frais , soit la garder en m'indemnisant / Si je suis de bonne foi il pourra uniquement la garde en m'indemnisant ( ou la détruire si il veut mais à ses frais ce coup ci)

Mais revenons à nos moutons la vente immobilière : On peut acheter une maison toute faite mais on peut aussi décider de construire
On a la vente à terme ( art 1601-2 du code civil) ça suppose qu'il y ait un terme auquel le vendeur s'engage à me livrer ma maison et moi je devrais prendre la maison et payer le prix ( c'est la contrepartie de la vente ! ). Je n'en serais propriétaire qu'à ce moment précis. Ça se fait par acte authentique chez un notaire ! 
On a aussi la vente en état futur d'achèvement ( art 1601-3) où ce coup ci je deviens propriétaire " petit bout par petit bout" je paie à chaque fois que les travaux avancent. Il y a bien entendu une garantie d'achèvement sinon le vendeur est responsable 
On a la vente d'un bien à rénover mais si ça neécessite une remise à neuf on retombe dans le domaine de la VEFA


L'agent immobilier: 

Il a un mandat de la part du vendeur mais contrairement à ce qu'on croit il n'a pas un mandat de vendre; en effet ce n'est pas lui qui vend votre maison mais bien vous ! Il a en revanche un mandat d'entremise il va chercher votre cocontractant. 
D'ailleurs sachez que prendre un agent immobilier vous permet de pouvoir vendre à qui vous voulez tant qu'il n'y a pas de discrimination alors que si vous ne passez pas par un agent vous devez vendre à la personne qui vous propose le prix demandé ! 
Vous avez 4 types de mandats avec un agent immobilier : exclusif (lui seul peut vendre votre bien) , semi exclusif ( c'est la seule agence qui peut vendre mais vous pouvez essayer de le vendre vous aussi) , non exclusif ( vous pouvez demander à d'autre agence de vendre et vous pouvez tenter de le vendre) et co exclusif ( plusieurs agences peuvent vendre mais vous vous ne pouvez pas ) 
L'agent immobilier est un commerçant enregistré au RCS il faut avoir soit une licence de droit soit avoir bosser 10 ans dans une agence
Pour la rémunération l'agent est payé qu'une fois qu'il a apporté son concours ( il faut que la vente soit signée par acte authentique devant le notaire + que la personne qui ait acheté le bien soit celle présentée par l'AI) à noter que l'agent garde sa commission si la vente devait être annulée pour vice cachée en revanche il la rend si le vendeur a menti ! C'est pourquoi le notaire peut jouer un rôle d'intermédiaire

Dans un 2nd post ( pour la lisibilité) je vais vous parler des offres et avants contrats de vente

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MessageSujet: Re: Je vous explique : La vente immobilière   Je vous explique : La vente immobilière EmptySam 9 Mar 2019 - 21:56

L'offre c'est comme pour tout contrat : il faut qu'elle soit ferme précise et sans équivoque. Elle doit aussi être assortie d'un délai au terme duquel l'offre serait caduque. 
Ex: Je ne peux pas dire je vends ma maison sans préciser de prix

Passons aux avants contrats : on en a 3 

La promesse unilatérale de vente : je m'engage à vendre le bien à une personne. La vente nécessite comme tout contrat un consentement et là il ne manque que le consentement du bénéficiaire, il a un délai pour opter. Si je révoque ma promesse pendant le délai et que le bénéficiaire n'a pas opté et bien il peut toujours le faire et donc je susi chocolat Mdr En matière immobilière on a une obligation d'enregistrement dans les 10 j de cette PUV  si pendant la durée de la promesse je vends à quelqu'un ma vente est nulle ! Il faut que la chose et le prix soit déterminé et dernière chose je peux demander à la perosnne de me verser une indemnité d'immobilisation de mon bien ( en gros je serais payé pour attendre Mdr ) 

La promesse synallagmatique de vente veut dire que je promets de vendre et l'autre promet d'acheter ( art 1589 CC). Il faut être en accord sur la chose et sur le prix. Cela permet de différer la visite chez le notaire pour la signature de l'acte authentique et de formaliser notre accord juridiquement. Ce n'est pas n'importe quoi : si après la signature de ce qu'on appelle aussi compromis de vente , le vendeur ne veut plus vendre je peux agir en vente forcée. Si je ne veux plus acheter le vendeur peut faire jouer une clause pénale si il y en a une dans le contrat : ce qui risque de me couter bonbon soit dit en passant donc ne jouez pas aux cons avec un compromis de vente c'est presque la signature de la vente quoi il ne manque plus que l'authentificaiton qui elle se fait chez le notaire. 

Enfin le pacte de préférence est clairement le moins sûr. C'est comme son nom l'indique un engagement de donner priorité au bénéficiaire. Ca peut être un contrat , une clause et même un SMS , l'important c'est qu'il ressorte de ce pacte l'envie de rentrer dans une relation contractuelle. Il faut que la chose soit déterminée mais pas le prix ! 
A partir de là on peut faire jouer la préférence à n'importe quel moment : tout de suite ou au moment de vendre à un tiers. Si par exemple j'ai conclu avec Antho un pacte de préférence sur ma maison et que Tony la veut que puis je faire ? Je dois d'abord consulter Antho pour savoir si il veut ma maison , si il ne la veut pas Tony pourra l'acheter. 
Pour la pratique je peux faire ceci : une promesse unilatérale de vente à Tony avec condition suspensive du refus d'Antho d'opter pour l'achat de la maison. La condition suspensive c'est une dispsotiiton du contrat qui permet de conditionner l'effet d'un contrat à la réalisaiton d'un évènement (ici l'acceptation de l'achat par Antho. 

Si je viole mon pacte de préférence ? En vendant la maison à Tony je risque de lui payer des dommages et intérêt mais il n'y a pas que moi. Si Tony savait qu'il y avait un pacte et qu'Antho voulait s'en prévaloir ce dernier peut demander la nullité de la vente ou se substituer à lui 

Voilà maintenant passons aux conditions de la vente Mdr

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MessageSujet: Re: Je vous explique : La vente immobilière   Je vous explique : La vente immobilière EmptySam 9 Mar 2019 - 22:18

Alors la vente suscite tout d'abord le consentement des parties : 

Il ne peut pas y avoir d'erreur de dol ou de violence pour réaliser la vente 

-> une erreur doit être déterminante du consentement et doit être excusable : ça peut être une erreur sur la substance de la chose ou sur la personne MAIS JAMAIS SUR LA VALEUR 

-> un dol doit être déterminant : c'est le fait par des manoeuvres ou des mensonges ( ou une réticence dolosive en cachant quelque chose) de tromper son cocontractant => On a des cas assez ouf où ça a été retenu par exemple si on cache le fait d'avoir des voisins bruyants ou alors qu'on cache le fait de ne pas avoir de permis de construire. Ca marche aussi pour un architecte mandataire bien que vous n'êtiez vosu même pas au courant : si votre représentant ment et bien vous mentez également 

-> La violence doit être déterminante aussi et je vais pas vous faire de dessins mais sachez qu'elle eput être physique morale ou économique 


On a pour un bon consentement une obligation d'information qui se matérialise en droit par les diagnostics et tenez vous bien y en a un joli petit paquet :

- Le diagnostic plomb si habitation d'avant 1949 avec de la peinture ( et non pas des canalisations comme on pourrait le penser) au plomb durée de validité 1 an si controle positif ça n'empeche pas la vente
- Idem pour l'amiante d'avant 1990 attention si il y a des travailleurs il faudra désamianter controle tous les 3 ans 
- Termites : si zone à risque tous les 6 mois 
- Gaz et Electricité si  immeuble + 15 ans tous les 3 ans 
- Risques : Si immeuble couvert par prévention des risques tous les 6 lmois => A noter que dans ce cas précis la vente peut être résolue si il y a un risque 
- Performance énergétique : Deviendra opposable en 2021 durée tous les 10 ans 
- Assainissement : Dans ce cas là si ce n'est pas le cas il faudra mettre aux normes
- Mérules : une race de champignon poussant sur le bois

Si il y a une faute dans le diagnostic le diagnosticeur engage sa responsabilité devant le vendeur 
Si y a un manque dans un diagnostic on ne pourra se prévaloir de la clause exonératoire des vices cachés

Nous allons parler du choix du cocontractant

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MessageSujet: Re: Je vous explique : La vente immobilière   Je vous explique : La vente immobilière EmptySam 9 Mar 2019 - 22:27

Alors le choix est en principe libre mais il y a différents drotis de préemption : 

- Parfois la commune a un droit de préemption , il faut que ça soit délimité par le Plan Local d'urbanisme . Ca veut dire que la commune peut acheter la maison si vous décider de la mettre en vente elle a un délai de 2 mois pour choisir à compter de la déclaration d'intention d'aliéner transmise par le notaire . Au bout de 2 mois sans réponse, on considère que la vente peut avoir lieu car la commune a renoncé. A noter que les immeubles de -4 ans ( sauf DPU spécial) ou les lots de copro de +10 ans ne peuvent faire l'objet d'un DPU . Si le notaire se plante sur la somme tant pis pour lui : ex un notaire avait tapé 10 000 euros au lieu de 100 000 euros pour un logis , bien évidemment la commune a sauté sur l'occasion d'obtenir le terrain et la construction poru ce prix et du coup le notaire a du remboursé les 90 000 euros restants 

- Le locataire a un droit de préemption sur le logement  d'habitation qu'on lui loue à condition qu'il lui ait été odnné congé sinon nada. Si on lui donne congé il peut préempter pour la vente en lot cat on considère qu'il doit avoir l'occasion de rester dans le logement. Le locataire commercial a lui une préemption sans motif 

- La SAFER  a un droit de préemption sur les parcelles rurales , et pour les forêts les voisins ( jouxtant le bois) ont un droit de préemption il faut les avertir chacun si il y en a moins de 10 ou par affichage si + nombreux. 

Nous allons passer à la rétractation qui est sans aucun doute le point le plus chaud Mdr

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MessageSujet: Re: Je vous explique : La vente immobilière   Je vous explique : La vente immobilière EmptySam 9 Mar 2019 - 22:37

Que ça soit pour un acte authentique de vente ou une PSV le droit français avec la loi SRU a autorisé un délai de rétractation d'une durée de 10 jours ouvrés à partir de la notification. Cette notification se fait par courrier recommandé avec accusé de réception .
Prenons un exemple j'envoie un courrier à Maf pour la vente le 3 juillet. Il la reçoit le 4 donc le délai va commencer au 5. Si on compte 10 jours ça tombe au 14 sauf que le 14 est férié et c'est 10 j ouvrés donc ça tombera le 15 ( si le 15 est un samedi on passera alors au 17 Mdr ) 
Si on se rétracte c'est définitif 
Attention ce délai est obligatoire si on a fait une vente sans ce délai on doit le repurger ( on pourrait penser annuler la vente donc dans les 10 j à charge de restitution du prix ! 

Passons à la capacité Mdr

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MessageSujet: Re: Je vous explique : La vente immobilière   Je vous explique : La vente immobilière EmptySam 9 Mar 2019 - 22:41

La capacité et les pouvoirs en droit c'est la possibilitéé de conclure des actes juridiques 

Ainsi : un mineur ne peut pas sans l'accord de ses parents + du juge des tutelles / un majeur protégé ça dépendra de son statut mais le conseil de famille ou juge des tutelles pourra statuer ( obligatoire si c'est son logement d'habitaiton ) / En cas d'indivision il faut l'accord de tous les indivisaires / En cas de bien communs : il faut l'accord des deux attention pour les biens propres il peut vendre SAUF si c'est le logement de famille / Alsace moselle : on ne peut pas vendre si surendettement / On ne peut pas vendre un bien du domaine public sans demander son déclassement /  Le gérant d'une SCI doit avoir le consentement de ses associés 

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MessageSujet: Re: Je vous explique : La vente immobilière   Je vous explique : La vente immobilière EmptySam 9 Mar 2019 - 22:50

L'objet et le prix : 

L'objet peut faire l'objet ( lol Mdr ) d'un métrage type loi Carrez qui va calculer la surface privative donc ce n'est pas à confondre avec la dimension de votre maison ça n'a rien à voir ça se fait par un technicien. Si le métrage n'est pas bon on peujt demander une réduction du prix proportionnel ça ne peut exéder 1/20e en défaveur de l'acheteur. Sinon vente nulle. Si cela manque de l'acte authe,tique ou dans la promesse : nullité

La lésion ( le prix): 

Elle ne peut être demandé que par l'acheteur qui dispose d'une action la rescision pour lésion , si la maison est vendu à ( Prix de vente - 5/12e de ce prix ). A ce moment là il y aura nullité de la vente sauf si l'acquéreur paye un supplément :  Supplément du juste prix / 1/10e de la vente 

Délai pour agir de 2 ans?

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MessageSujet: Re: Je vous explique : La vente immobilière   Je vous explique : La vente immobilière EmptySam 9 Mar 2019 - 22:54

Pour l'exécution ( et on finira par là ) la vente se fait par acte authentique elle est publiée au service de la publicité foncière qui va donc la rendre opposable aux tiers 
Le notaire va lever un état hypothéciare et va vérifier l'effet relatif ( c-a-d l'historique des ventes poru vérifier la propriété réelle du bien) , si y a conflit le premier à publier de bonne foi son acte d'acquisition est le propriétaire 
Controle formel là ou en Alsace moselle le livre foncier par le biais du juge judiciare fait un controle juridique 

Il y a une obligation de délivrance conforme aussi bien quantititativement il faut tout livre que qualitativement ( il faut que ça ressemble en tout point à ce qui a été demandée ) sinon on peut solliter la réduction de prix ou engager la resp extracontractuelle

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MessageSujet: Re: Je vous explique : La vente immobilière   Je vous explique : La vente immobilière EmptySam 9 Mar 2019 - 22:55

Voilà fini de vous souler demain on fera les huissiers Mdr

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MessageSujet: Re: Je vous explique : La vente immobilière   Je vous explique : La vente immobilière EmptySam 9 Mar 2019 - 23:07

Tres interessent! Par contre j ai peur que tu finisse comme claude de bartoli a poster des coms de droit sur tout les forums qui fonctionnent.

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MessageSujet: Re: Je vous explique : La vente immobilière   Je vous explique : La vente immobilière EmptySam 9 Mar 2019 - 23:41

Mafioso a écrit:
Tres interessent! Par contre j ai peur que tu finisse comme claude de bartoli a poster des coms de droit sur tout les forums qui fonctionnent.
Mdr  

Non en vrai ça m'a permis de réciter donc de voir que je connais quand même

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MessageSujet: Re: Je vous explique : La vente immobilière   Je vous explique : La vente immobilière Empty

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Je vous explique : La vente immobilière

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